Оборудование для сельского хозяйства

Расчет стоимости сооружений для животноводства

/ 8 ноября 2014 3 комментария

Здания для животных представляют собой основное капиталовложение на большинстве ферм. Однако в некоторых случаях здания простаивают, в то время как владельцы продолжают платить за них налоги на недвижимость и страховые взносы. С другой стороны, некоторые фермеры-животноводы хотят расширить производство и не могут решиться на вложение денег в дополнительные здания или выделение средств на модернизацию существующих сооружений. Для обеих сторон может быть выгодной аренда существующих зданий. Но определение справедливой для обеих сторон арендной платы является непростым делом.

Какие методы можно использовать?

Для определения арендной платы за здания можно использовать несколько методов. Эти методы позволяют сторонам определять арендную плату, основываясь на специфических данных о данном здании. Умение задействованных сторон заключать сделки также имеет большое значение в этом процессе. Определение справедливой арендной платы за здание для животных может основываться на следующем:

• текущие рыночные расценки;

• затраты хозяина на владение;

• остаточный доход арендатора.

Текущие рыночные расценки

Самым простым методом является использование общераспространенных расценок. . Для каждого сооружения указаны диапазон значений арендной платы и среднее значение. Для установки платежной ставки используются несколько разных методов, например фиксированная годовая ставка, фиксированная ставка за единицу вместимости или ставка за голову размещаемого животного.

Стоимость владения

Другой метод расчета арендной платы основан на затратах на владение зданием. Некоторые из этих затрат требуют ежегодных денежных платежей. Другие нет. Затраты на владение зданием включают следующее:

• амортизация;

• эффективность капиталовложений;

• налог на недвижимость и страховка;

• ремонт;

• коммунальные услуги.

Амортизация

Амортизация – это часть стоимости здания, которая каждый год списывается в расходы. Это метод разброса первоначальной стоимости здания на предполагаемый срок его эксплуатации. Например, ежегодная амортизация (в процентах) здания для содержания животных с остаточным сроком эксплуатации 13 лет составляет 7.7 % (100 % поделить на 13 лет равно 7.7 % в год). В случае здания для содержания животных с текущей стоимостью 152,750 долларов, ежегодная амортизация равна 11,762 долларов (7.7 % x$152,750 = $11,762).

Эффективность капиталовложений

Эффективность капиталовложений в сооружение вычисляется путем умножения коэффициента окупаемости капиталовложения (годовая процентная ставка) на текущую стоимость здания. Например, умножение текущей стоимости здания, составляющей 114,400 долларов, на 6 % дает доход на инвестицию равный 6,864 долларов. Процентная ставка может основываться на процентах по займу, процентах по инвестиции, или чем-то средним между ними.

Налоги и страховка

Налоговые ставки можно узнать в налоговой конторе. Страховые взносы можно посмотреть в страховом полисе. В качестве альтернативного варианта, налоги и сумму страхового взноса можно рассчитать путем умножения 1,5 % на текущую стоимость здания.

Ремонт

Ремонт необходим для содержания здания в пригодном состоянии. Для расчета затрат на ремонт можно использовать прошлогодний счет за ремонт и корректировать его с учетом необходимости в ремонте в следующем году. В качестве альтернативного варианта, можно использовать коэффициент равный 4 % стоимости замены (а не текущей стоимости).

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором.

Таблица 1 Затраты владельца
Текущая стоимость здания Позиция Общая стоимость Денежная стоимость
Стоимость замены: $235.000

Общий срок службы (лет): 20

Возраст (лет): 7

Остаточный срок службы (общий срок службы - возраст): 13

Остаточный срок службы в процентах (остаточный срок службы / общий срок службы): 65 %

Текущая стоимость (стоимость замены x остаточный срок службы в процентах): $152.750


Ежегодные расходы на владение (основаны на текущей стоимости):
Амортизация 7.7 % $11,762 -
Инвестиционная прибыль 6.0 % 9,165 -
Налоги и страховка 1.5 % 2,291 2,291
Общая стоимость владения
$23,218 $2,291
Ежегодные эксплуатационные расходы (если платятся владельцем) (основаны на стоимости замены):
Ремонтные работы 4 % $9,400 $9,400
Общие эксплуатационные расходы
$9,400 $9,400
Общие затраты
Общие затраты на здание
$32,618 $11,691
Свиней откормлено в год*
3,018 3,018
Затраты на откорм свиньи
$10,81 $3,87
* 1,100 голов x 2.8 x 0.98 (2% потерь при падеже)

Расчет арендной платы Пример расчета затрат на владение зданием для откорма свиней показан в Таблице 1. Это здание на 1,100 свиней с периодом эксплуатации семь лет и стоимостью замены в размере 235,000 долларов. Владелец здания хотел бы покрывать все затраты на владение и получать прибыль. В данном примере арендная плата размером 32,618 долларов (10.81 долларов за свинью) позволит покрывать все затраты на владение, а более высокая арендная плата позволит получать прибыль.

Как минимум владелец хочет покрывать денежные или наличные затраты. Сюда могут входить налоги, страховка и ремонтные работы. В данном примере это арендная плата размером 11,691 долларов (3.87 долларов за свинью). Если получаемой владельцем арендной платы не хватает на покрытие наличных затрат, ему стоит задуматься о сносе здания.

Таблица 2 Какую арендную плату может себе позволить арендатор?
Планируемый доход На голову
Рыночная свинья (118 килограмм x $60 x 0.98) * $152.8
Планируемые затраты (без затрат на владение зданием)
Поросенок на откорме (23 килограмма) $60,0
Процент на поросенка на откорме (4 месяца при 7%) 1.40 %
Корм 61
Ветеринарные и медицинские затраты 4.0
Маркетинговые и смешанные затраты 4.0
Прочие затраты 6.0
Процент на корм и прочие затраты (2 месяца при 7%) 1.30
Рабочая сила (14.00 долларов в час) 2.80
Фиксированные затраты на владение техникой 4.00
Итого $144.50
Остаток для арендной платы (за свинью) $8.38
Свиней откормлено за год** 3.018
Остается на аренду (здания) $25.291
*Допускается 2 % потерь при падеже. ** 1,100 голов x 2.8 x 0.98 (2% потерь при падеже)

Остаточные средства арендатора

Еще одним методом является расчет доли дохода, которую арендатор может выделять на арендные платежи после вычета затрат, связанных с выращиванием животных. Вычтя из планируемого дохода все затраты, за исключением затрат на здание, арендатор узнает, какую он сможет платить максимальную арендную плату для того чтобы его хозяйство было безубыточным.

Затраты должны включать рабочую силу и фиксированные затраты на технику и другие здания. Фиксированные затраты на технику включают амортизацию, инвестиционную прибыль, размещение в помещениях закрытого типа и страховку.

В качестве минимального требования, арендатор хочет оставаться безубыточным, покрывая все затраты. Если арендная плата слишком высокая, арендатор все равно может решить арендовать здание и выделять меньше средств на рабочую силу или не полностью покрывать другие фиксированные затраты. Это позволит зарабатывать наличные деньги в краткосрочной перспективе, но будет невыгодным в долгосрочной перспективе.

Пример расчета арендной платы, которую может себе позволить арендатор, показан в Таблице 2. Здесь используется тот же самый свинарник на 1,100 голов.

Какие еще факторы следует учитывать?

Есть еще несколько факторов, которые могут влиять на арендную плату за здания. Сооружения для животных могут отличаться во многих отношениях.

Размер – Будущим арендаторам нужны сооружения, размер которых отвечает требованиям выращивания их животных. Если здание будет слишком маленьким, арендатор должен будет искать дополнительные сооружения в другом месте. Если здание будет чересчур большим, оно может не полностью использоваться.

Моральный износ – Во многих старых сооружениях для животных используются устаревшие технологии, которые могут повышать эксплуатационные затраты или снижать производительность животных.

Состояние – Поврежденная изоляция и сквозняки оказывают неблагоприятное воздействие на производительность животных и повышают затраты на коммунальные услуги.

Потребности – Здание для животных соответствует потребностям арендатора? Открытое спереди свайное здание больше подходит для размножения, а не откорма свиней.

Расположение – Если несколько арендаторов хотят арендовать данное здание, арендная плата будет выше, чем если бы данное здание хотел арендовать один арендатор. Важно также расстояние от основного местоположения арендатора, поскольку поездки будут требовать дополнительных затрат и времени.

Заключение

Обе стороны должны быть готовыми к обсуждению арендной платы. Владельцы зданий должны иметь ясное представление о своих затратах, а будущие арендаторы должны располагать производственной документацией, которая позволит им рассчитывать свои потенциальные доходы при разных ставках арендной платы и тем самым определять суммы, которую они будут в состоянии платить.

3 комментария

  • 13 апреля 2017 10:55
    КЛИЕНТСКИЕ БАЗЫ prodawez393@gmail.com Узнайте подробнее по email! Skype: prodawez390
    KLIENTSKIE BAZY prodawez393@gmail.com Uznajte podrobnee po email! Skype: prodawez390
  • 8 мая 2017 10:45
    Quite right! I like your idea. I suggest to take out for the general discussion.
    <a href="http://www.whorebutt.top/gallery/2569/blonde-angel-got-naughty-in-threesome.html">Blonde angel got naughty in threesome.</a>
  • 9 мая 2017 14:15
    Chеmісаl pееlіng is а сosмеtіс рroсеdurе аіmed at rejuvеnating аnd elimіnating skin dеfесts, for whіch сheмісаl substanсеs аre usеd that саuse а соntrоllеd сhеmiсal
    <a href=http://chemicalpeel.in/chemical-peel>http://chemicalpeel.in/chemical-peel</a>

Написать комментарий