Оборудование для сельского хозяйства

Расчет стоимости сооружений для животноводства

/ 8 ноября 2014 22 комментария

Здания для животных представляют собой основное капиталовложение на большинстве ферм. Однако в некоторых случаях здания простаивают, в то время как владельцы продолжают платить за них налоги на недвижимость и страховые взносы. С другой стороны, некоторые фермеры-животноводы хотят расширить производство и не могут решиться на вложение денег в дополнительные здания или выделение средств на модернизацию существующих сооружений. Для обеих сторон может быть выгодной аренда существующих зданий. Но определение справедливой для обеих сторон арендной платы является непростым делом.

Какие методы можно использовать?

Для определения арендной платы за здания можно использовать несколько методов. Эти методы позволяют сторонам определять арендную плату, основываясь на специфических данных о данном здании. Умение задействованных сторон заключать сделки также имеет большое значение в этом процессе. Определение справедливой арендной платы за здание для животных может основываться на следующем:

• текущие рыночные расценки;

• затраты хозяина на владение;

• остаточный доход арендатора.

Текущие рыночные расценки

Самым простым методом является использование общераспространенных расценок. . Для каждого сооружения указаны диапазон значений арендной платы и среднее значение. Для установки платежной ставки используются несколько разных методов, например фиксированная годовая ставка, фиксированная ставка за единицу вместимости или ставка за голову размещаемого животного.

Стоимость владения

Другой метод расчета арендной платы основан на затратах на владение зданием. Некоторые из этих затрат требуют ежегодных денежных платежей. Другие нет. Затраты на владение зданием включают следующее:

• амортизация;

• эффективность капиталовложений;

• налог на недвижимость и страховка;

• ремонт;

• коммунальные услуги.

Амортизация

Амортизация – это часть стоимости здания, которая каждый год списывается в расходы. Это метод разброса первоначальной стоимости здания на предполагаемый срок его эксплуатации. Например, ежегодная амортизация (в процентах) здания для содержания животных с остаточным сроком эксплуатации 13 лет составляет 7.7 % (100 % поделить на 13 лет равно 7.7 % в год). В случае здания для содержания животных с текущей стоимостью 152,750 долларов, ежегодная амортизация равна 11,762 долларов (7.7 % x$152,750 = $11,762).

Эффективность капиталовложений

Эффективность капиталовложений в сооружение вычисляется путем умножения коэффициента окупаемости капиталовложения (годовая процентная ставка) на текущую стоимость здания. Например, умножение текущей стоимости здания, составляющей 114,400 долларов, на 6 % дает доход на инвестицию равный 6,864 долларов. Процентная ставка может основываться на процентах по займу, процентах по инвестиции, или чем-то средним между ними.

Налоги и страховка

Налоговые ставки можно узнать в налоговой конторе. Страховые взносы можно посмотреть в страховом полисе. В качестве альтернативного варианта, налоги и сумму страхового взноса можно рассчитать путем умножения 1,5 % на текущую стоимость здания.

Ремонт

Ремонт необходим для содержания здания в пригодном состоянии. Для расчета затрат на ремонт можно использовать прошлогодний счет за ремонт и корректировать его с учетом необходимости в ремонте в следующем году. В качестве альтернативного варианта, можно использовать коэффициент равный 4 % стоимости замены (а не текущей стоимости).

Коммунальные услуги

Коммунальные услуги обычно оплачиваются арендатором.

Таблица 1 Затраты владельца
Текущая стоимость здания Позиция Общая стоимость Денежная стоимость
Стоимость замены: $235.000

Общий срок службы (лет): 20

Возраст (лет): 7

Остаточный срок службы (общий срок службы - возраст): 13

Остаточный срок службы в процентах (остаточный срок службы / общий срок службы): 65 %

Текущая стоимость (стоимость замены x остаточный срок службы в процентах): $152.750


Ежегодные расходы на владение (основаны на текущей стоимости):
Амортизация 7.7 % $11,762 -
Инвестиционная прибыль 6.0 % 9,165 -
Налоги и страховка 1.5 % 2,291 2,291
Общая стоимость владения
$23,218 $2,291
Ежегодные эксплуатационные расходы (если платятся владельцем) (основаны на стоимости замены):
Ремонтные работы 4 % $9,400 $9,400
Общие эксплуатационные расходы
$9,400 $9,400
Общие затраты
Общие затраты на здание
$32,618 $11,691
Свиней откормлено в год*
3,018 3,018
Затраты на откорм свиньи
$10,81 $3,87
* 1,100 голов x 2.8 x 0.98 (2% потерь при падеже)

Расчет арендной платы Пример расчета затрат на владение зданием для откорма свиней показан в Таблице 1. Это здание на 1,100 свиней с периодом эксплуатации семь лет и стоимостью замены в размере 235,000 долларов. Владелец здания хотел бы покрывать все затраты на владение и получать прибыль. В данном примере арендная плата размером 32,618 долларов (10.81 долларов за свинью) позволит покрывать все затраты на владение, а более высокая арендная плата позволит получать прибыль.

Как минимум владелец хочет покрывать денежные или наличные затраты. Сюда могут входить налоги, страховка и ремонтные работы. В данном примере это арендная плата размером 11,691 долларов (3.87 долларов за свинью). Если получаемой владельцем арендной платы не хватает на покрытие наличных затрат, ему стоит задуматься о сносе здания.

Таблица 2 Какую арендную плату может себе позволить арендатор?
Планируемый доход На голову
Рыночная свинья (118 килограмм x $60 x 0.98) * $152.8
Планируемые затраты (без затрат на владение зданием)
Поросенок на откорме (23 килограмма) $60,0
Процент на поросенка на откорме (4 месяца при 7%) 1.40 %
Корм 61
Ветеринарные и медицинские затраты 4.0
Маркетинговые и смешанные затраты 4.0
Прочие затраты 6.0
Процент на корм и прочие затраты (2 месяца при 7%) 1.30
Рабочая сила (14.00 долларов в час) 2.80
Фиксированные затраты на владение техникой 4.00
Итого $144.50
Остаток для арендной платы (за свинью) $8.38
Свиней откормлено за год** 3.018
Остается на аренду (здания) $25.291
*Допускается 2 % потерь при падеже. ** 1,100 голов x 2.8 x 0.98 (2% потерь при падеже)

Остаточные средства арендатора

Еще одним методом является расчет доли дохода, которую арендатор может выделять на арендные платежи после вычета затрат, связанных с выращиванием животных. Вычтя из планируемого дохода все затраты, за исключением затрат на здание, арендатор узнает, какую он сможет платить максимальную арендную плату для того чтобы его хозяйство было безубыточным.

Затраты должны включать рабочую силу и фиксированные затраты на технику и другие здания. Фиксированные затраты на технику включают амортизацию, инвестиционную прибыль, размещение в помещениях закрытого типа и страховку.

В качестве минимального требования, арендатор хочет оставаться безубыточным, покрывая все затраты. Если арендная плата слишком высокая, арендатор все равно может решить арендовать здание и выделять меньше средств на рабочую силу или не полностью покрывать другие фиксированные затраты. Это позволит зарабатывать наличные деньги в краткосрочной перспективе, но будет невыгодным в долгосрочной перспективе.

Пример расчета арендной платы, которую может себе позволить арендатор, показан в Таблице 2. Здесь используется тот же самый свинарник на 1,100 голов.

Какие еще факторы следует учитывать?

Есть еще несколько факторов, которые могут влиять на арендную плату за здания. Сооружения для животных могут отличаться во многих отношениях.

Размер – Будущим арендаторам нужны сооружения, размер которых отвечает требованиям выращивания их животных. Если здание будет слишком маленьким, арендатор должен будет искать дополнительные сооружения в другом месте. Если здание будет чересчур большим, оно может не полностью использоваться.

Моральный износ – Во многих старых сооружениях для животных используются устаревшие технологии, которые могут повышать эксплуатационные затраты или снижать производительность животных.

Состояние – Поврежденная изоляция и сквозняки оказывают неблагоприятное воздействие на производительность животных и повышают затраты на коммунальные услуги.

Потребности – Здание для животных соответствует потребностям арендатора? Открытое спереди свайное здание больше подходит для размножения, а не откорма свиней.

Расположение – Если несколько арендаторов хотят арендовать данное здание, арендная плата будет выше, чем если бы данное здание хотел арендовать один арендатор. Важно также расстояние от основного местоположения арендатора, поскольку поездки будут требовать дополнительных затрат и времени.

Заключение

Обе стороны должны быть готовыми к обсуждению арендной платы. Владельцы зданий должны иметь ясное представление о своих затратах, а будущие арендаторы должны располагать производственной документацией, которая позволит им рассчитывать свои потенциальные доходы при разных ставках арендной платы и тем самым определять суммы, которую они будут в состоянии платить.

22 комментария

  • 13 апреля 2017 10:55
    КЛИЕНТСКИЕ БАЗЫ prodawez393@gmail.com Узнайте подробнее по email! Skype: prodawez390
    KLIENTSKIE BAZY prodawez393@gmail.com Uznajte podrobnee po email! Skype: prodawez390
  • 8 мая 2017 10:45
    Quite right! I like your idea. I suggest to take out for the general discussion.
    <a href="http://www.whorebutt.top/gallery/2569/blonde-angel-got-naughty-in-threesome.html">Blonde angel got naughty in threesome.</a>
  • 9 мая 2017 14:15
    Chеmісаl pееlіng is а сosмеtіс рroсеdurе аіmed at rejuvеnating аnd elimіnating skin dеfесts, for whіch сheмісаl substanсеs аre usеd that саuse а соntrоllеd сhеmiсal
    <a href=http://chemicalpeel.in/chemical-peel>http://chemicalpeel.in/chemical-peel</a>
  • 27 мая 2017 23:53
    je garderai le silence peut-ГЄtre
    http://foro.xn--mentoriasespaa-2nb.org/viewtopic.php?f=12&t=129625
    http://rexuiz.top/
    http://www.yologames.it/forum/showthread.php?tid=128619
    http://www.sexybang.top/
  • 3 июня 2017 14:14
    Bravo, il me semble c'est l'idГ©e excellente
    http://www.elequipoa.es/foros/viewtopic.php?f=34&t=274135
    http://www.luxcraft.se/forum/viewtopic.php?f=28&t=685458
    http://noreferer.win/
    http://noreferer.win/
  • 11 июня 2017 13:22
    What's up to every one, its genuinely a good for me to pay a visit this site, it consists of important Information.
    http://www.sexybang.top/gal/5426.html
    http://giganation.com/forum/viewtopic.php?p=510406#510406
    http://brimstonecowboy.com/forums/index.php?topic=18505.new#new
    http://www.sexybang.top/gal/5524.html
  • 16 июня 2017 09:35
    Hello Jackson, if you are a new web user afterward you must pay a quick visit daily this website and read the updated posts at here.
    http://amandawilliams7.wordpress.com/
    http://www.sexybang.top/gal/3053.html
    https://rexuiz.itch.io/rexuiz-fps
    http://rexuiz.top/
  • 21 июня 2017 19:43
    Quelle phrase nГ©cessaire... super, l'idГ©e brillante
    http://itforum.co.za/showthread.php?tid=123016
    http://vovin.gdn/
    http://www.sexybang.top/gal/2649.html
    http://www.sexybang.top/gal/4839.html
  • 27 июня 2017 16:24
    Que respuesta simpГЎtica
    http://rexuiz.top/
    http://www.sexybang.top/gal/5221.html
    https://tonyjfrost910.wordpress.com/
    http://forum.mtmarocketry.org/index.php?topic=59778.new#new
  • 29 июня 2017 20:37
    Es nicht so.
    http://noreferer.win/
    http://sushenkovnfq5.tumblr.com/
    http://medina-vera3v60.tumblr.com/
    http://www.sexybang.top/gal/5137.html
  • 5 июля 2017 11:21
    Esta frase magnГ­fica tiene que justamente a propГіsito
    https://twitter.com/savvasazonov1
    http://jerju.com/forum/index.php?topic=464093.new#new
    http://www.sexybang.top/gal/5050.html
    http://liza-andronikovatmr.tumblr.com/
  • 19 июля 2017 00:11
    I've recently started a website, the information you offer on this site has helped me greatly. Thank you for all of your time & work.
    http://binghamtonspeed.com/viewtopic.php?f=7&t=502806
    https://twitter.com/savvasazonov1
    http://www.sexybang.top/gal/9069.html
    http://www.substoolbox.com/forum/viewtopic.php?f=5&t=260132
  • 26 июля 2017 13:36
    le message excellent et opportun.
    http://sushenkovnfq5.tumblr.com/
    https://twitter.com/vestapugh
    http://www.sexybang.top/gal/3947.html
    http://ncdg.org.uk/forum/viewtopic.php?f=2&t=233615
  • 27 июля 2017 22:20
    I can not participate now in discussion - there is no free time. But I will return - I will necessarily write that I think on this question.
    http://www.teddybearsofdoom.org/phpBB3/viewtopic.php?f=8&t=166093
    http://www.pro-tuning.info/forum/viewtopic.php?f=31&t=409117&p=743591#p743591
    http://www.asianfoodstuff.com/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=1377228&extra=
    http://nikita.weareflo.com/simpleforum/index.php?topic=529208.new#new
  • 30 июля 2017 21:58
    ich beglГјckwГјnsche, die bemerkenswerte Antwort...
    http://noreferer.win/
    http://www.sexybang.top/gal/2151.html
    http://www.sexybang.top/
    http://www.sexybang.top/gal/1818.html
  • 3 августа 2017 05:23
    Хотим предложить вам потрясающее средство для похудения Mangoosteen. С ним можно избавиться от 15 кг за 14 дней.

    Дерево мангкут растет в Азии. Плоды этого дерева обладают удивительными свойствами, которые были взяты за основу сиропа Mangoosteen. Во флаконе содержится более 25 плодов данного замечательного дерева. Плоды дерева мангустин помогают убрать чрезмерную жировую ткань. И замечательно влияют на человека в целом. Технология изготовления препарата, а также специализированная упаковка позволяют сохранить все полезные свойства дерева.

    Основным веществом сиропа Mangoosteen являются плоды с дерева мангостан, в которых содержится огромное число полезных элементов. Благодаря веществу ксантону, которое в громадных дозах содержатся во фрукте, значительно тормозятся процессы окисления в организме. Окись дифениленкетона считается одним из наиболее мощных антиокислителей. В плодах растения гарциния также есть разные группы витаминов и микроэлементы. Приобрести сироп Мансустина можно на сайте http://mangoo77.mangoosteen.com.

  • 3 августа 2017 13:44
    Hello there, You've done an excellent job. I will definitely digg it and in my view recommend to my friends. I am sure they'll be benefited from this web site.
    http://forum.angryfish.online/index.php?topic=316716.new#new
    http://www.notbred.com/
    http://www.sexybang.top/gal/7102.html
    http://masquematematicas.com/viewtopic.php?f=13&t=157502
  • 7 августа 2017 07:46
    RU предлагает купить брендовые кожаные женские сумки по доступным ... Модели изготовлены из натуральной тисненой, лаковой, композиционной кожи, ... кожаные сумки и другие брендовые аксессуары из элитных коллекций ... http://bags.moykrest.ru
  • 9 августа 2017 17:54
    There is something similar?
    http://gamejolt.com/games/rexuiz-fps/250380
    http://www.sexybang.top/gal/5858.html
    http://opno.life/
    http://didyukm2m.tumblr.com/
  • 16 августа 2017 08:14
    [b]Скидку По ОСАГО КБМ Восстановить И Вернуть Переплаты
    [/b]
    -----------------------------------
    Карта QIWI терминалов &middot; Безопасность &middot; Идентификация &middot; Помощь &middot; Оферты &middot; Контакты &middot; SMS/USSD-команды. 8 800 707-77-59. Русский, English.

    Данное слово переводится с латыни как «должен я», это обозначает долги по отношению к предприятию и к человеку-должнику. Данное письмо сформировано автоматически и отвечать на него не нужно. Меня интересует вопрос: могу ли я взять кредит в банк РФ? При этом доход будет оценён косвенно, по ряду других документов, которые необходимо предоставить в банк в обязательном порядке. Все вопросы решает только страховая компания, а РСА это контролирующий орган, туда стоит обращаться в том случае, если не смогли решить вопрос напрямую со страховой компанией. Но это всего лишь вопрос времени. Владельцы автотранспортных средств перед оформлением страховки могут ознакомиться с этими правилами в онлайн режиме. Если у вас остались вопросы или вы хотите написать отзыв — оставляйте в комментариях. Если есть, то, естественно, продлевать страховку стоит у них. Внизу документов – согласно приказа». GPRS – служба пакетной передачи данных. Вот ваша задача – их состыковать в удобное для клиента время в удобном месте и предупредить о том, какие документы нужно подготовить к встрече. Обычно менеджеры «Сбербанка» предлагают это сделать сразу в отделении, при получении – через банкомат или терминал.


    [b]Перейдите ниже по ссылке, чтобы получить кредит:[/b]

    http://kredit.bestsky.info/
  • Вчера 00:50
    [b]Работа Диспетчером На Дому
    [/b]
    -----------------------------------
    Исправительными проводками этого года(августом). Там он сел в такси — и не смог заплатить. Каких-то невыполнимых требований в отношении своих возможных клиентов банк «Ренессанс Кредит» не выдвигает. Как Вы считаете, в чем основные конкурентные преимущества «Ренессанс Кредит»? Как всегда в банках сотрудники объяснить толком ничего не могут, а на каком то своем языке говорят. По карте прошло списание денежных средств в размере 3 тысячи 800 рублей, о чем пришло соответствующее смс-сообщение. По выданным векселям - векселедатель отражает сумму, указан­ную в векселе (в дальнейшем - вексельная сумма) как кредиторскую задолженность. А вот «верха», напротив, удивляют не самым приятным образом. Вам нужно написать претензию в банк. Здравствуйте, нужно обратиться в банк. Больше всего офисов банк имеет в городах: Москва, Екатеринбург, Санкт-Петербург, Волгоград, Самара, Челябинск, Красноярск, Казань, Уфа, Новосибирск, Тюмень, Киров, Нижний Новгород. Вы можете подписаться без комментирования. Когда я только пришёл в эту профессию, мне показали девушку, которая в месяц заработала 250 тысяч. Сбербанк страхование жизни» даже дает возможность клиенту в течение договора менять инвестиционный актив.


    [b]Перейдите ниже по ссылке, чтобы получить кредит:[/b]

    http://kredit.bestsky.info/
  • Вчера 10:01
    cialis online drug store

    [url=http://buyxocialishnline.com/]cialis buy[/url]

    <a href="http://buyxocialishnline.com/">cialis buy</a>

    cialis farmaco erezion

Написать комментарий